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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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今後,房子到底還值不值錢?不知道這些,你會吃大虧

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#房價 #房市 #建案 #多空觀點
文/胡偉良
 
最近的房市,爭論、分歧的味道,變得越來越濃。
 
媒體報導上有的說最近房市不振,建案的銷售中心門口羅雀,門內銷售的人數遠比來客多出幾倍,這些人聚在一起閒聊或滑手機;但是另有些報導卻說當前房市興旺,某某案場接待中心內人潮洶湧,購屋族爭相搶購,不到幾個月房子就被搶購一空,順銷成功,這到底是怎麼一回事呢?房地產的論壇裡面,也出現截然不同的觀點和討論,那麼,當前房市到底好不好?
 
今後,房子到底還值不值錢?不知道這些,你會吃大虧(示意圖/好房網News記者李彥穎攝)
銀行業者表示,北部地區房屋價值較高,因此申請「以房養老」件數明顯較多。圖為台北市鳥瞰圖。好房網News記者李彥穎攝
 
為什麼大家的感受會出現如此大差異呢?
 
道理很簡單,是因為近幾年的房市,呈現出了典型的“分化”特徵,不再是以前“普漲普跌”模式。
 
比如,不同的城市、不同的區域、不同的地段、不同的個案,會因為區位、人口、商業等諸多因素,房價出現走勢不一致的情況。
 
因此,更深層次的問題是:分化趨勢下,10年後的房子,會變成“金屋”還是“草屋”?
 
筆者認為,這要從以下三個方面來分析。
 
第一,各城市群、各級城市的人口流向。
 
每個城市的人口和規模都不同,它們的房價“稟賦”也不會相同。人口流入的越多,周邊區域的房價越堅挺。
 
比如,台北市是全省唯一的政經文化中心,也是台灣的最「核心」地帶,而新北、桃園則是台北市的外圍周邊城市;台中市為中部地區的核心城市;高雄則是南部城市的核心城市。
 
這些地方有個共同特徵,即大城市形成“以點帶面”的網狀結構,由單一的龍頭城市引領,比如環繞台北市的新北市、桃園市都受到台北市的影響,受到台北市的高房價帶動,房價也步步高升。但在常住人口持續增加的前提下,房價仍有一定的“安全支撐”。
 
也就是說,越是靠近核心城市,房子變成“金屋”的可能性越大,越是“偏安一隅”,離核心城市愈遠、交通愈不方便的郊區城市,像八里、三芝、瑞芳則越有可能變成“草屋”。
 
第二,看各地房子本身的“估值”貴不貴。
 
何為房子的“估值”?有個參考的計算方法。
 
以租售比為例,主要是看房價和租金之間的關係,相當於資本市場的“市盈率”。意思是房子拿去出租的話,大概多久能收回成本。以台北市為例,這個租售比在當下大摡在2%左右,如果將租金回報率倒過來看,房價租金比就可以看做是樓市的“估值”,按此計算,2003年台北市的估值為大約是30倍,而到了2019年,這個比值已經飆升到了50倍!這一水平,處於過去20年的最高點附近。
 
因此,當們以房屋租售比、房價收入比為標準,衡量各個城市的“估值” 時,租金回報率越高,空置率越低, 10年後房子變成“金屋”的可能性就越大,同樣地,對一些城市房價收入比較低,但人口能保持持續流入的城市,也會同樣保值。
 
第三,看貨幣流通增速的變化,會不會繼續流入房市。
 
為什麼要看貨幣增速呢?與房價有什麼關係?
 
國外的研究結果顯示,一個國家 M2(流通中貨幣)的增速常和同期房價上漲的幅度相當,也就是說,人們把房產當成了金融投機品,而不是用來居住的消費品。
 
亦即,流通中不斷增加的貨幣,按其年均增速被“吸納”到了房地產之中。
 
有個經濟學家曾經有過這麼一個絕妙的比喩,他說,這麼多年,民眾賺錢的方式無非就是三種,賺經濟增長的錢、賺貨幣供應的錢,實在不行還可以賺隔壁老王的錢。
 
亦即房地產的優勢在於把經濟增長的錢賺了,把流動性的錢也賺了,還把隔壁老王的錢賺了,所以是一種風口自然積累的表現。
 
專家說的很直白,買房,賺的就是貨幣供應的錢、貨幣流動性的錢。
 
再從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產每天都會虧錢。比如台北市持有房產的總成本有將近4%(房貸利率+折舊+持有成本),而收益只有2%左右。故當房價不再上漲的時候,持有房產已經開始虧錢。
 
內行人道出的規律,極有可能會成為下一步房市演變的方向,不管“金屋”還是“草屋”,哪怕房價一直維持高位,持有房產的後果,就是“悄悄”虧錢。
 
10年時間,對每一位購房者來說只是轉瞬,對樓市來說卻意味著“滄海桑田”,只有迴歸理性的置業理性,才能跳脫對房價漲跌的困惑,自住就買,投機要迴避,量力而行,這才是真正聰明的擁房之道。
 

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