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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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房地產市場已經開始分化,不能再閉著眼睛買房了

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#房市 #房價 #人口 #買房 #學區 #多空觀點
文/胡偉良
 
5G時代的到來,或許會帶來各種新型的產業和不同的投資管道。之前大多數民眾投資無非就是股票、保險、房地產。但2003年以來,大家都把錢投入房地產中。造成了房價的上漲,這種情勢一直延續到2014年,直到下了一連串重手打房,才有了改變。
 
如今,房地產的風口大概不會再有像2003~2014年這樣的黃金歲月了。現在就是想以穩定為主,過快過高的房價上漲是不願意看到的。
 
房地產市場已經開始分化,不能再閉著眼睛買房了(好房資料中心)
內湖五期 街道(好房網News記者 黃彥翔/攝影)
 
如果現在還有誰跟你說買房子能翻幾倍的,基本都是騙子,透過買房子一夜暴富的時代過去了,以後房子只能算是一種正常的理財方式,溫水煮青蛙似的緩緩上漲。
 
一、房市面臨轉折
 
當前的台灣房市正面臨一些轉折,其中最重要的當屬:人口下降
 
台灣的人口在今年已經開始出現負成長現象,根據國發會前不久公布的「中華民國人口推估(2018至2065年)」報告,報告顯示,2016年台灣總生育率是1.17人、2017年下降至1.13人,新生兒更跌破20萬人;而台灣15至65歲的工作人口在2015年達到最高峰後,就開始往下降,國發會並指出:台灣人口負成長可能提早至2020到來。
 
在人口老齢化及負成長後,以後想在房地產獲得利潤的話,一定要買稀缺類的產品,這樣的房子才能擁有抗跌性、溢價高、流通性的優勢。
 
二、如何挑選房地產中的”黃金“
 
1.優質地段和產品和品質才是人們的最愛。
 
影響房價的重要因素,還是那句話,短期看的金融政策,中長期看人口。人口增加的地方,未來房價才有支撐點。很多人可能會覺得自己雖然在台北市工作,卻買不起這裡的房子,就想著去其他低價的城市購房。如果從投資的角度,會建議不妥,因為沒有人口,沒有產業的支撐。房價上漲的空間有限。
 
在挑選城市和地段後,就要側重考慮產品(房子)的品質,一個好的房子,可以安穩的住上50年左右,買到物業品質差的,漏水、外牆老舊快的,除了住的不舒服之外,就連賣都很難賣,現在動不動買就要千百萬的房子,誰希望買到這樣的劣質房屋。
 
2.學區房永遠是硬貨。
 
在華人地區,學區房永遠是民眾最喜歡的房子類型,畢竟再苦不能苦孩子,「孩子不能輸在起跑線上」這類耳熟能詳的話們都聽的太多了。
 
而且學區房還有具有抗跌性和流通性快的特點,因為好的學校就那麼少,上學的人卻有那麼多。供需關係很難平衡,這種不平衡造成帶好學區的房子擁有獨特的稀缺性,不愁賣不掉。
 
所以,擁有這些獨特品質的房子,才值得長期持有,才能跑贏通貨膨脹。
 
三、2020年後房地產市場開始分化,再也不能閉著眼睛買房了。
 
房地產的這些”坑“不要踩
 
1.老破小的老舊房子不要碰。
 
雖然老破小的老舊房子便宜,但是他的流通性已經愈來愈差了,除非有改建可能,否則不僅很難變現,漲價空間也有限,從趨勢來看,基本上價格是日趨下流,因此若要買房,最好是能買新房或者2002年依新法規興建的房子。
 
因為老破小的老舊房子(公寓)存在的問題太多了:產品舊、貸款年限不長和貸款少、社區氛圍差,隔音差、採光不好、安全性也差,資源很難聚集。
 
舉個例子:去年是台北二手房急速萎縮的時候,價格下滑最厲害的正是那些老舊公寓。
 
老破小的居住者一直在替換,在這種老舊公寓裡面,會留下來的,不會是有頭有臉的人物,有能力的人一定會賣了它或把它出租掉,自己住進更大更新的房子裡。
 
2.郊區的大坑,要遠離。
 
常講郊區的大坑要遠離,誰買誰頭疼。你以為是價值窪地,聽銷售人員跟你講未來的環境變化,新市鎮、副都市中心的遠景,未來的房價上漲可期,賺個幾百萬不是夢。
 
通常抱著這種想法的,不是被欺騙,就是訊息欠靈通,或眼光毒辣的人。或許以後真能成為新區或者副都市中心,但是如果沒成功呢?你的錢套在裡面怎麼辦,別說要賣了,想找個租你房子的人都找不到人。虧本賣都很難賣,增加你的持有成本。不值得!
 
四、對於房子的投資,應該理性看待。
 
以後換房的人一定會增長,房產在一個家庭的資產配比越來越大,不管有錢的,還是暫時沒錢的,都希望擁有自己的一套房。
 
普通人每買一次房,可能要拿出所有的積蓄和背上未來幾十年的債務。因此,在挑選房子的時候,一定要理性看待,因為像之前房市大漲的風口已經過去了。
 
剛需的購屋族,第一套房子一定是朝著自住的方向,能買品質好的新房,就別買老破舊的公寓。能靠近市區的,就別買郊區。
 
至於投資的購屋族,一定要優先考慮地段,能夠出租,而且租金回報高的。不要想著抄底(買在最低價)。像學區房,流通性大,在資金緊缺的時候,這套房子是能隨時變現的。而且別買太多,要學會整合,買對比買多更重要。
 
記住,買房要考慮持有成本跟收益。未來房子變現,不再是那麼容易的,現在不像以前,房子的交易期已大幅拉長,看對做對的人比做多的人能獲得更多的收益。

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