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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房貸餘額創新高,房市為何不熱?

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#房貸餘額 #房市 #房貸 #多空觀點
文/林奇芬
 
房貸餘額創新高,建築貸款創新高,房貸利率接近歷史新低。資金面顯示房市熱絡,但民眾卻無感,買屋意願不強,房屋買賣移轉棟數仍在低檔。資金與房市為何呈現分歧走勢?
 
根據央行統計,至今年6月底為止,購置住宅貸款餘額7.13兆元,創下史上最高紀錄,再加上建築貸款1.95兆元,也創了新高紀錄。房地產相關放款金額高達9.08兆元,來到歷史最高紀錄。
 
房貸餘額創新高,房市為何不熱?(好房資料中心)
內湖區金湖路與星雲街房市情境。(好房網News記者張聖奕/攝影)
 
在此同時,五大銀行房貸利率6月跌到1.621%,史上次低紀錄。先前房貸利率低點出現在2010年5月,利率最低1.616%,目前已經貼近最低利率水準了。
 
房地產相關貸款創新高、房貸利率歷史低點,照理來說,房市交易應該呈現熱絡景況。但事實並非如此。前一波房市高峰2006年,房屋買賣移轉棟數高達45萬棟,最低2016年買賣移轉棟數24.5萬棟。2018年雖已有微幅上揚至27.7萬棟,今年前5個月買賣棟數11.7萬棟,比去年同期成長4.6%。但整體來說,跟高點相比成交量僅6成,顯示房貸金額與房市交易冷熱有極大差距。
 
(製表、林奇芬)

 

購置住宅貸款餘額(億元)

建築貸款(億元)

五大銀行房貸利率(%)

房屋買賣移轉棟數

2015

61,322

16,081

1.895

292,550

2016

63,651

16,483

1.659

245,396

2017

66,477

17,394

1.632

266,086

2018

69,774

18,581

1.617

277,967

2019(6月底)

71,432

19,531

1.621

117,464(5月底)

 
造成這個分歧現象的原因,可能有以下幾點:
 
一,房價並未出現大幅修正,民眾購買力有限。
 
根據內政部編制的住宅價格指數,若以2016年為100計算基礎,2018年第四季全國房價指數為100.8,表示房價過去3年呈現持平走勢。其中台北市為100.07持平,新北市102.38微幅上漲,桃園市103.82微幅上漲,高雄市100.83持平。
 
換句話說,過去三年房價並未下跌,甚至還小幅上揚。從房價所得比的角度觀察,全國為8.57倍(房價是年所得的8.57倍),但其中台北市13.86倍、新北市11.85倍,仍然居高不下。雖然其他縣市負擔多在全國平均水準之下,但雙北民眾購屋仍然是沉重負擔。
 
二,部分房貸餘額上升,可能來自於借新還舊。
 
房貸餘額上升,不一定來自房屋買賣需求,可能來自於房屋資產活化的運用。由於房貸利率極低,近年很流行「借房貸去投資理財」的操作。例如,投資高收益債券利息收入可達6%,借房貸利率不到2%,借房貸去投資可以賺4%利差,這樣的操作,吸引很多房貸已經還完的中年族群,重新把房貸借出來運用。因此房貸餘額上升,可能一部分來自於投資理財需求,而非購屋需求。
 
三,低利率,景氣不確定風險升高。
 
目前全球再次吹起降息風,聯準會近10年來首度降息,歐洲央行也可能在下半年重啟QE寬鬆政策,另外,韓國、印尼、印度…等國家都開始降息。台灣央行利率已經連續12季維持利率不動,預估9月會議也不會調整,仍維持在低利率水準。
 
全球降息風,顯示對未來景氣擔憂升高,包括中美貿易戰、英國脫歐風險、中東地緣政治風險等,市場風險意識大增,資金逃離股市,躲進債市,但因為通膨率仍低,資金流入房市的需求也不高。雖然台灣利率水準極低,央行再降息空間也不大,但價格盤整、流動性低的房地產,不會是資金避風港。
 
因此,們雖然看到房貸餘額創新高,業者建築融資創新高,但要說房市迎來春天,可能是太過樂觀的看法。
 

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