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工業宅低房價好心動?代價恐是無法承受之重

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好房網News記者王惠琳/綜合報導

首購族買房預算不高,看到工業住宅低於周邊房價1至2成,往往心動不已。不過工業住宅後續衍生的諸多問題,處理費用與代價恐怕不是2成房價就能打平,入手之前得考慮清楚。

 

工業住宅指的即是蓋在法定工業用地上的住宅,依照都市計畫法與區域計畫法的規定,工業用地只可興建工廠、廠房、宿舍,即使是宿舍,也不可以當作一般住宅使用。

工業住宅問題多,入手前得考慮清楚。圖為台北市南港區工業重陽路住宅南港世界心違規改造成工業住宅。好房資料中心台北市南港區工業重陽路住宅南港世界心,位於南港五期重劃區,南港軟體園區五分鐘步行路程,南港世界心原為工業廠房,卻違規改造成工業住宅。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

如何分辨自己買的是不是工業宅?可以透過建照、土地謄本與契約書確認。

 

建照上記載的使用分區,若是工業區或丁種建築用地,且註明是工廠或廠房,那就不是供住宅用的建築物,而土地謄本也有同樣的註明欄位。另外,契約書上如果註明是工廠、廠房、供事務所、供企業社等使用字眼,也不可作為住宅使用。

 

預售屋現場的建照執照上所記載建物用途,如果沒有任何「住宅」字樣,是無法申請的優惠房貸,而且銀行對此類產品貸款成數都不高,甚至拒絕貸款,購屋時必需擁有充足的自備款。

 

不同於一般住宅區,工業區出入人員複雜,工廠所造成的噪音、污染與不便,影響居住品質。有不少實際案例是住戶控告社區內的工廠噪音,卻反落得敗訴,被法院「認證」自己違法使用。

 

另外,工業住宅的電費是以工業用計算,電費費率計價每度雖然較低,但基本費高,電壓更不同於一般住宅,住戶恐怕還得再花一筆改裝費用,經過申請才能比照一般住宅電費。且工業住宅地價稅率比一般住宅更高,雖然財政部在民國85年發函放寬規定,允許申請為自用住宅比照一般住宅稅率,但也要符合相關條件,且年年都要提出申請。若是所轄的縣市調出稅籍資料,更是板上釘釘的違法鐵證。

 

缺點多多,工業宅除了售價低,還有什麼優點?由於工業宅是給工廠使用,建築結構、樓地板乘載力都比一般建築更好,才能供大型機具使用,加上樓高更高,無隔間、少梁柱,且建商為了規避法規,多以毛胚屋點交,對於喜歡自己設計裝潢的買方來說就是利多。

 

另一種常出現的違法用地住宅是工商綜合專用區,只可用做辦公室、店面使用,同樣不可以當作住宅,因是商辦大樓設計,每個單位裡是沒有獨立衛浴的,若是想買來做住宅,還得自己拉管線、蓋廁所,經常會出現廁所管線堵塞的問題。若是遭人檢舉為二次施工違建,不只要繳納高額罰金,還得拆除違建恢復原狀,得不償失。

 



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